Eigentumsrecht

Eigentumsrecht

Eigentumsrecht

Wohnungseigentümer sind untereinander zu besonderer Rücksichtnahme verpflichtet. Geringfügige Belästigungen, die nach allgemeinem Nachbarrecht unter Grundstückseigentümern oder Mietern hinzunehmen sind, können im Wohneigentumsrecht als Verstoß gegen gesetzliche Vorschriften durch Gerichtsentscheid untersagt werden.

Das Gesetz über das Wohnungseigentum (WEG) gebietet, von dem Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst (Paragraph 14 WEG). Was unter dem Begriff "Nachteil" zu verstehen ist, lässt das Gesetz offen. Die höchstrichterliche Rechtsprechung schreibt die Definition vor: Nachteil ist jede nach dem Empfinden eines verständigen Wohnungseigentümers nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung.

Dementsprechend sind normale Wohngeräusche zulässig, übermäßige Geräuschentwicklung ist dagegen verboten. Beispiel: Strenger als im Mietrecht, das grundsätzlich das Musizieren in der Mietwohnung - wenn auch zeitlich und nach der Lautstärke reglementiert - gestattet, kann dem Wohnungseigentümer jede Musikausübung verboten werden, soweit andere Eigentümer dadurch über Gebühr belästigt werden.

Von erheblicher Bedeutung ist der "Charakter" der Wohnanlage. Im noblen Villenviertel sind andere Maßstäbe anzulegen als in großstädtischen Ballungsgebieten. Im Neubau konzipierte Eigentumswohnungen gebieten strengere Anforderungen an die Wohnungseigentümer als in Wohnungseigentum umgewandelte ehemalige Mietshä user. Im Rahmen der zivilrechtlich garantierten Vertragsfreiheit können schließlich in vielfältiger Form (Teilungserklärung, Verwaltungsvertrag, Eigentümerversammlung) verbindliche Regelungen getroffen werden.

Beispiel

Eine Entscheidung des Kölner Oberlandesgerichts (OLG) erläutert die Rechtslage: Das Schlafzimmerfenster einer Penthousewohnung befindet sich unmittelbar über dem Küchenfenster der darunter liegenden Wohnung. Zwar sind in allen Küchen der hochwertig ausgestatteten Anlage Abluftöffnungen für Dunstabzugshauben angebracht, die streitgegenständliche Wohnung ist jedoch die einzige Wohnung, in der keine Abzugshaube installiert ist. Wenn die Mieterin dieser Wohnung das Küchenfenster zum Lüften öffnet, dringt unangenehmer Küchengeruch in das darübergelegene Schlafzimmer und setzt sich dort in den Gardinen und sogar in der Bettwäsche fest.

Der belästigte Wohnungseigentümer verlangt von der Eigentümerin der anderen Wohnung, geeignete Maßnahmen zur Unterbindung der unangenehmen Gerüche zu treffen, etwa eine Dunstabzugshaube einbauen zu lassen. Durch zwei Instanzen verlor der Eigentümer der Penthousewohnung den Rechtsstreit. Erst die Richter am Oberlandesgericht bestätigten seinen Anspruch.

Nach den örtlichen Gegebenheiten sind die Störungen durch Geruchsbelästigung baulich angelegt. Es ist auch normal und ortsüblich, zum Lüften der Küche das Fenster zu öffnen. Diese Umstände können aber nicht dazu führen, dass das Eindringen der Küchengerüche in das Schlafzimmer widerspruchslos hingenommen werden müssen, wie die Richter der Vorinstanzen unzutreffend entschieden hatten.

Geruchsbelästigungen sind zweifellos Nachteile im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes. In solchen Fällen ist ein sogenannter Schonungsanspruch nach Paragraph 14 WEG nur dann von vornherein nicht gegeben, wenn äußerst geringfügige Auswirkungen auf die Belange der anderen Wohnungseigentümer festzustellen sind. Dabei sind lediglich solche Gerüche als unwesentlich anzusehen, die ein durchschnittlicher Mensch kaum noch empfindet. Ungefilterter Küchendunst aber ist ein rechtserheblicher Nachteil für andere Eigentümer.

Grundsätzlich sind nur zumutbare Maßnahmen zu treffen. Zur Feststellung des Zumutbaren nehmen die Gerichte eine Abwägung der Rechtsgüter vor. Im konkreten Falle heißt das: Die unmittelbare Nähe der Schlafräume des Antragstellers zur Küche der Wohnung der Antragsgegnerin erfordert besondere Rücksichtnahme. Da der Küchengeruch eine erhebliche Belästigung darstellt und der Einbau einer handelsüblichen Dunstabzugshaube wirtschaftlich zumutbar ist, wird wohl die Antragsgegnerin eine Abzugshaube installieren lassen müssen. Es ist dabei ohne Bedeutung, dass die Wohnung der Antragsgegnerin (übrigens an deren Tochter) vermietet ist. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bestimmt nämlich, dass Mieter verpflichtet sind, bauliche Verbesserungen zu dulden, die die im Verhältnis zu Nachbarn gebotene Schonung ermöglichen (Par. 541 b BGB).

Die Kölner Oberlandesrichter verwiesen den Fall ans Landgericht zurück, das nun sicher entscheiden wird, dass die Beklagte eine Abzugshaube installieren muß (Az.: OLG Köln 16 Wx 67/97).

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