Grundlagen des (Wohnraum-) Mietrechts

Vertragsschluss

Schriftform ist erforderlich bei Wohnraummietverträgen. Eigentümerwechsel führt nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses; vielmehr tritt der neue Eigentümer als Vermieter in das Mietverhältnis ein - Kauf bricht nicht Miete.

Mietgebrauch

Untervermietung ist ohne Erlaubnis des Vermieters grundsätzlich nicht gestattet.

Räumungsfrist

Das LG Gießen hat in seinem Beschluss vom 14.011.1999 - 1 T 10/99 - folgendes ausgeführt: ...
Gründe: Die Schuldnerin ist durch das am 31.7.1998 verkündete Urteil des Amtsgerichts Gießen zur Räumung der von ihr innegehaltenen Mietwohnung verurteilt worden. Ihre Berufung hatte keinen Erfolg. In dem am 23.12.1998 verkündeten Urteil der Kammer wurde ihr eine Räumungsfrist bis zum 31.1.1999 bewilligt.

Der Gewährung einer längeren Frist stand die Schwere der Pflichtverletzung der Schuldnerin entgegen. Mit dem am 12.1.1999 bei dem Amtsgericht - Vollstreckungsgericht - eingegangenen Antrag begehrt die Schuldnerin Vollstreckungsschutz durch Gewährung einer Räumungsfrist von 3 Monaten. Zur Begründung wird im wesentlichen angeführt, dass sie binnen 3 1/2 Wochen keine Ersatzwohnung finden könne. Das Amtsgericht hat die Gewährung einer Räumungsfrist durch Beschluss vom 14.1.1999 - auf den Bezug genommen wird (Bl. 6/7 d. A.) - versagt. Die dagegen eingelegte sofortige Beschwerde ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat der Schuldnerin zu Recht Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO verweigert.

Es sind keine Gründe dafür vorgetragen, dass eine Zwangsvollstreckung eine unangemessene Härte bedeuten könnte. Abgesehen davon, dass die anwaltlich beratene Schuldnerin es versäumt hat, einen Antrag auf Verlängerung der Räumungsfrist bei dem Prozessgericht erster Instanz zu stellen (§ 721 Abs. 3 ZPO), sind besondere Umstände für ihre Schutzbedürftigkeit nicht vorgetragen worden. Nach Abschluss des Berufungsverfahrens wird wieder das Gericht erster Instanz zuständig, dass auch über die vom Berufungsgericht gewährte Räumungsfrist entscheiden kann (Lammel, Wohnraummietrecht, § 721 ZPO, Rn. 43).

Insoweit ist die Schuldnerin untätig geblieben. Räumungsschutz nach § 765a ZPO ist aber nur zuzubilligen, wenn die Voraussetzungen für den Antrag nach § 721 ZPO so spät eingetreten sind, dass die Antragsfrist nicht eingehalten werden kann (Zöller-Stöber, 19. Aufl., § 765a ZPO, Rn. 13). Hinzu kommt, dass die Schuldnerin sich seit der Entscheidung erster Instanz - also über einen Zeitraum von über 5 Monaten in keiner Weise um Ersatzwohnraum gekümmert hat.

Andernfalls hätte sie - bei der derzeit entspannten Lage auf dem Wohnungsmarkt im Landgerichtsbezirk Gießen - ohne weiteres inzwischen eine Wohnung finden können. Schließlich steht eine Obdachlosigkeit, die i.d.R. die zustä ndigen Sozialbehörden abgewendet wird (Lammel a.a.O., § 765a ZPO, Rn. 19), bisher nur abstrakt im Raum. Es ist auch nicht dargelegt, dass infolge der Räumung eine schwere Gesundheitsgefährdung zu erwarten steht. Der Schuldner muß dartun, dass er durch die Räumung erhebliche, gegebenenfalls lebensgefährliche Schäden erleidet (BVerfG, MDR 90, 116). Gegen eine Verlängerung der Räumungsfrist sprechen dagegen die von der Schuldnerin begangenen schweren Pflichtverletzungen, die der Gläubigerin ein weiteres Zusammenleben unter einem Dach nicht mehr zumutbar machen. ... nach oben

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen werden in Formularverträgen i.d.R. auf den Mieter übertragen. Renovierungsklauseln können aber unter bestimmten Voraussetzungen unwirksam sein. Sonst ist Instandhaltung Sache des Vermieters. nach oben

Tierhaltung

Tierhaltung kann jedenfalls nicht uneingeschränkt verboten werden.

Mietzins

Mietzins kann bis zur Grenze des Mietwuchers bzw. der Mietpreisüberhöhung frei vereinbart werden; zuviel gezahlten Mietzins kann der Mieter zurückverlangen.
Nachforderungen aus dem jährlichen Nebenkostenabrechnungssaldo sind kein Mietzins im Sinne des § 554 Abs. 1 BGB sind (vgl. OLG Koblenz RE NJW 1994 2369).nach oben

Aufrechnung

Die von der Rechtsprechung des BGH entwickelten Grundsätze zur Frage der Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Einschränkung der Aufrechnungsbefugnis des Mieters im Zusammenhang mit einer ebenfalls formularvertraglich geregelten Mietvorauszahlungspflicht (vgl. BGH NJW 1995, 254) betreffen lediglich Wohnraummietverhältnisse und sind auf Geschäftsraummietverträge nicht anzuwenden, da insoweit § 573 Abs.3 BGB nicht gilt (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rn. II 425; OLG Hamburg NZM 1998, 264, 265; Fritz, Gewerberaummietrecht, 1991, Rz. 152; Wollckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, Rn. 478; Bub, Gewerberaummietvertrag und AGB-Gesetz, NZM 1998, 793). Danach sind bei Geschäftsraummietverhältnissen zwar generelle Aufrechnungsverbote unzulässig, nicht jedoch das hier vereinbarte Verbot der Aufrechnung mit Ansprüchen, die bestritten oder nicht rechtskräftig festgestellt sind (OLG Frankfurt am Main, Urt. v. 05.11.1998, 4 U 57/98). nach oben

Nebenkosten

Nebenkosten werden erhoben als Betriebskostenpauschale oder im Wege der Vorauszahlung mit Pflicht zur jährlichen Abrechnung. Es können nur die Betriebskosten abgerechnet werden, deren Umlage im Mietvertrag vereinbart wurde und die in der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung aufgeführt sind.

Betriebskosten

Folgende Betriebskosten können grundsätzlich umgelegt werden:
Zu § 27 Abs. 1: Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten sind nachstehende Kosten, die dem Eigentümer (Erbbauberechtigten) durch das Eigentum (Erbbaurecht) am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, es sei denn, daß sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden:

1. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks

Hierzu gehört namentlich die Grundsteuer, jedoch nicht die Hypothekengewinnabgabe.

2. Die Kosten der Wasserversorgung

Hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilungen die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.

3. Die Kosten der Entwässerung

Hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücks entwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebes einer Entwässerungspumpe.

4. Die Kosten

a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage;
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihre Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchs überlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;

oder b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage;
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums;

oder c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a; hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a;

oder d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen; hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch einen Fachmann sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz.

5. Die Kosten

a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage;
hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmungentsprechend Nummer 4 Buchstabe a;

oder b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser,auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a; hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warm wassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a;

oder c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten;
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Inneren der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch einen Fachmann.

6. Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

oder b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

oder c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind.

7. Die Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder Lastenaufzuges

Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann sowie die Kosten der Reinigung der Anlage.

8. Die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr

Hierzu gehören die für die öffentliche Straßenreinigung und Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren oder die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen.

9. Die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung

Zu den Kosten der Hausreinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzuges.

10. Die Kosten der Gartenpflege

Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen undZufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.

11. Die Kosten der Beleuchtung

Hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsambenutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen.

12. Die Kosten der Schornsteinreinigung

Hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind.

13. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung

Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.

14. Die Kosten für den Hauswart

Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer (Erbbauberechtigte) dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 nicht angesetzt werden.

15. Die Kosten

a) des Betriebs der Gemeinschafts- Antennenlage; hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zur Wirtschaftseinheit gehörende Antennenanlage;

oder b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage;
hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse.

16. Die Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung

Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der maschinellenEinrichtung, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten derWasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sich nichtdort bereits berücksichtigt sind.

17. Sonstige Betriebskosten

Das sind die in den Nummern 1 bis 16 nicht genannten Betriebskosten, namentlich die Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen.
Betriebskostenabrechnung muß nachvollziehbar sein, sonst wird der Nachzahlungsanspruch des Vermieters nicht fällig.nach oben

Mieterhöhung

Mieterhöhung kann nach den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe nur aufgrund eines schriftlichen Mieterhöhungsverlangens des Vermieters nach Zustimmung seitens des Mieters oder entsprechender Verurteilung erfolgen. Die inhaltlichen und formellen Voraussetzungen ergeben sich aus dem Gesetz. nach oben

Gewährleistung

Minderung kann der Mieter unabhängig davon verlangen, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat. Die Minderung (und auch der Schadensersatzanspruch) ist ausgeschlossen, wenn der Mangel bereits bei Vertragsschluß vorhanden war, wenn der Mieter in Kenntnis des Mangels den Mietzins vorbehaltlos weiter entrichtet oder wenn er den Mangel zu vertreten hat.

Nach der Rechtsprechung des BGH reicht eine vorbehaltlose Zahlung über die Dauer von 6 Monaten in der Regel aus, Gewährleistungsrechte des Mieters - auch für die Zukunft - auszuschließen (vgl. BGH NJW 1997, 2674 m.w.N.). Dies gilt auch für Geschäftsraummietverträge (OLG Frankfurt am Main, Urt. v. 5. November 1998, 4 U 57/98).

Schadensersatz hat der Vermieter zu leisten, wenn ein Mangel bereits bei Vertragsschluss vorhanden ist, wenn er den Mangel zu vertreten hat oder wenn er mit der Beseitigung in Verzug gerät. Der Mieter muß Schadensersatz leisten, wenn er die Mietsache schuldhaft beschädigt oder wenn er einen Mangel nicht unverzüglich angezeigt hat.

Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nicht zu vertreten. Liegen Mängel vor, ist der Mietzins zu mindern. Einzelheiten dazu finden Sie in der Internet-Mietmängeltabelle. nach oben

Kündigung

Kündigungserklärung hat schriftlich zu erfolgen; Gründe sollen mitgeteilt werden.
Kündigungsfristen ergeben sich aus dem Gesetz bzw. Mietvertrag. Sie richten sich v.a. nach der Dauer des Mietverhältnisses.
Ordentliche Kündigung seitens des Vermieters verlangt ein berechtigtes Interesse (z.B. Eigenbedarf). Mieter kann der Kündigung widersprechen bei Vorliegen eines Härtefalls.

Die ordentliche Kündigung befristeter Mietverhältnisse ist ausgeschlossen.
Fristlose Kündigung nur bei Vorliegen von Kündigungsgründen - für den Mieter: Nichtgewährung des Gebrauchs, Gesundheitsgefährdung - für den Vermieter: vertragswidriger Gebrauch, Zahlungsverzug - für beide: unzumutbares Mietverhältnis.nach oben

Beendigung

Aufhebung des Mietverhältnisses auch durch Vertrag. Bei Nachfolgeklausel im Mietvertrag oder bei überwiegendem berechtigten Interesse des Mieters besteht Anspruch auf vorzeitige Vertragsentlassung gegen Nachmietergestellung. Vermieter darf Nachmieter ablehnen, wenn dieser nicht die gleichen Voraussetzungen erfüllt wie der bisherige Mieter.
Räumung erfordert die Entfernung sämtlicher Sachen des Mieters; sonst kann der Vermieter Nutzungsentschädigung i.H. des Mietzinses verlangen. - Im Räumungsprozeß kann das Gericht auf Antrag des Mieters eine Räumungsfrist gewähren.nach oben

Verwendungen

Verwendungen, die zur Erhaltung der Mietsache notwendig waren, kann der Mieter immer ersetzt verlangen; Einrichtungen und sonstige Wertverbesserungen dagegen nur, wenn sie im Interesse und mit Willen des Vermieters erfolgten oder der Vermieter sie genehmigt hat. Ansonsten hat der Mieter ein Wegnahmerecht, muß aber den ursprünglichen Zustand wiederherstellen.

Kaution

Kaution wird zur Rückzahlung fällig spätestens 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses (nach dem Vermieter Ansprüche prüfen konnte). Vermieter muß Kaution anlegen. Verjährung aller Ersatzansprüche: 6 Monate nach Rückgabe bzw. Beendigung des Mietverhältnisses. nach oben

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