Schmitt & Partner, Rechtsanwälte und Notare in Reinbek

Familienrecht

Haben Sie Fragen zu Unterhaltszahlungen? Gern beraten wir Sie zum Unterhalt für Kinder und zum Ehegattenunterhalt vor und nach der Scheidung.

Für einen ersten Überblick können Sie die "Düsseldorfer Tabelle" einsehen. Dort finden Sie Informationen zu den Unterhaltszahlungen für Ihre Kinder.

Gern beraten wir Sie auch zum aktuellen Thema "Wechselmodell", wenn Kinder nach der Trennung zu gleichen Anteilen bei den Elternteilen leben sollen.

Wir beraten unsere Mandanten auch beim Abschluss von Eheverträgen und Scheidungsfolgenvereinbarungen. Ihr Ansprechpartner für diese Verträge ist unser Fachanwalt für Familienrecht und Notar, Herr Helmut Schmitt.

Düsseldorfer Tabelle

Für Anmerkungen zur Düsseldorfer Tabelle sowie allgemeine Leitlinien zum Unterhalt informieren Sie sich bitte auf www.olg-duesseldorf.nrw.de.

Ihre Ansprechpartnerin in unserer Kanzlei ist Regine Lang, Fachanwältin für Familienrecht.

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Strafrecht

Straf- und Ordnungswidrigkeitenrecht bestehen in unserer Praxis durchaus nicht nur aus "Mord und Totschlag" oder Park- und Geschwindigkeitsverstößen. Viel häufiger sind etwa Unterschlagung, Untreue, Konkursstraftaten, also der Bereich des "white collar crime".

Vor Ermittlungsverfahren oder gar Anklagen in solchen Sachen bleiben auch durchaus "ehrenhafte Personen" nicht ohne weiteres verschont.

Verfahren in diesem sensiblen Bereich sind sehr belastend, so dass eine kompetente Verteidigung im frühestmöglichen Stadium beginnen muss.

Aber auch im Bereich des Verkehrsstrafrechts ist eine möglichst frühe Beauftragung eines kompetenten Verteidigers geboten, beispielsweise bei der Trunkenheit im Straßenverkehr (§ 316 StGB), ganz gleich ob im Zusammenhang mit Alkohol oder Drogen, bei einem gefährlichen Eingriff in den Straßenverkehr (§ 315 StGB), einer Gefährdung des Straßenverkehrs (§ 315 c StGB) oder bei dem Vorwurf des unerlaubten Entfernens vom Unfallort (§ 142 StGB). Bei diesen Straftaten drohen neben einer Geldstrafe oder sogar einer Freistrafe oft die Entziehung der Fahrerlaubnis und die Einziehung des Führerscheins.

Sie sind hiervon betroffen? Nehmen Sie Kontakt zu uns auf.

Ihr Ansprechpartner in unserer Kanzlei ist Björn Sattelmeier, Fachanwalt für Verkehrs- und Arbeitsrecht.

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Arbeitsrecht

Auf dem Gebiet des Arbeitsrechts beraten und vertreten wir sowohl Arbeitnehmer als auch Arbeitgeber.

Haben Sie als Arbeitnehmer beispielsweise eine Abmahnung oder sogar eine Kündigung erhalten, die nach Ihrer Meinung zu Unrecht ausgesprochen worden ist, dann kämpfen wir für den Fortbestand Ihres Arbeitsverhältnisses. Falls eine Fortsetzung des Arbeitsverhältnisses von Ihnen nicht gewünscht wird, bemühen wir uns für Sie um eine angemessene Abfindung.

Aber auch in allen anderen arbeitsrechtlichen Fragen stehen wir Ihnen hilfreich zur Seite, z.B. zu den Themen Elternzeit, Mutterschutz, Krankheit, Arbeitsvertrag, Aufhebungsvertrag, Zeugnis.

Wollen oder müssen Sie als Arbeitgeber beispielsweise einem Mitarbeiter kündigen, dann prüfen wir für Sie im Vorwege, ob die Voraussetzungen für eine Kündigung gegeben sind und tragen dafür Sorge, dass auch alle formellen Voraussetzungen eingehalten werden.

Wir unterstützen Sie natürlich auch bei der rechtssicheren Gestaltung von Arbeitsverträgen und sonstigen Vereinbarungen, z.B. zu den Themen Dienstwagen, Bonus oder Fortbildung.

Ihre Ansprechpartner in unserer Kanzlei sind Marcus Schmid-Lossberg, Fachanwalt für Arbeitsrecht sowie für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Björn Sattelmeier, Fachanwalt für Arbeits- und Verkehrsrecht.

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Erbrecht

Gerade erbrechtliche Fragen werden immer wichtiger. Wir beraten unsere Mandanten bei Fragen, die sowohl im privaten Bereich als auch im Rahmen der Unternehmensnachfolge rechtlich und steuerlich betrachtet werden müssen. Wichtig ist hierbei die Erbschafts- und Schenkungssteuer. Informationen zu den hierbei zu berücksichtigenden Steuersätze und Freibetragsgrenzen finden Sie weiter unten auf dieser Seite.

Wir beraten Sie bei der Ausstellung von Erbverträgen, Testamenten, und wir sichern Ihre Pflichtteilsansprüche.


Fragen zum Testament

Als Ehepartner sollten Sie überprüfen:

  • Ist die gesetzliche Erbfolge die richtige?
  • Ist der überlebende Ehepartner später auf das Erbe angewiesen?
  • Ist mein Ehepartner abgesichert?
  • Ist für die Ausbildung der Kinder gesorgt?
  • Ist Testamentsvollstreckung sinnvoll?
  • Was geschieht mit minderjährigen Kindern?

Als Partner einer nichtehelichen Gemeinschaft sollten Sie überprüfen:

  • Wie ist der Partner steuerrechtlicher Hinsicht abgesichert?
  • Muss der Partner das gemeinsame Haus verlassen?
  • Welche Pflichtansprüche kommen auf ihn zu?

Als Unternehmer sollten Sie überprüfen:

  • Wie wird der weitere Bestand der Firma gesichert?
  • Wer wird Nachfolger und wie wird er es?
  • Was erhalten die Erben/Kinder, die nicht den Betrieb übernehmen?
  • Wie sichere ich den Ehepartner ab?
  • Was geschieht steuerlich bei der Nachfolge?

Diese Fragestellungen können nur Anregungen sein, Fragen, die zu Lebzeiten und schriftlich geklärt werden sollten. Wir bieten Ihnen unsere juristische Beratung und Beantwortung der Fragen an. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf.

Freibeträge beim Erben und Schenken

Die Freibeträge sind von dem Steuerwert des erworbenen Vermögens in Abzug zu bringen, wobei der Steuerwert nicht mit dem tatsächlichen Wert identisch sein muss. Der nach Abzug der Freibeträge verbleibende Betrag ist entsprechend dem einschlägigen Tarif zu versteuern. Der Versorgungsfreibetrag gilt nur im Erbfall, nicht bei Schenkung.

Ihre Ansprechpartner in unserer Kanzlei sind Helmut Schmitt und Josephine Teclia.

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Baurecht

Baurecht betrifft Bauherren und Bauunternehmer.

Mögliche Problemkonstellationen beim Hausbau, mit Handwerkern, Architekten und/oder Bauherren:

  • Die Baukosten sind überschritten.
  • Die Bauausführung ist mangelhaft.
  • Das Haus wird nicht rechtzeitig fertig.
  • Der Bauherr zahlt nicht.
  • Der Bauunternehmer wird zahlungsunfähig.
  • Mängel werden nicht beseitigt oder nicht akzeptiert.
  • Es wird auf eine Abnahme gedrängt.

Es droht ein Bauprozess. Doch soweit muss es nicht erst kommen, denn "der kluge Mann baut vor". Dabei können wir Ihnen helfen.

Wir begleiten Ihr Bauvorhaben von A bis Z. Gute Planung schützt vor bösen Überraschungen.

Warten Sie nicht erst, bis das Kind in den Brunnen gefallen ist. Oftmals werden Probleme bereits durch einen lückenhaften Vertrag oder nachteilige oder fehlerhafte Vertragsklauseln angelegt. Als Ihr Anwalt helfen wir Ihnen dabei, das Geflecht vertraglicher Beziehungen mit Architekten, anderen Baufachleuten, dem Bauunternehmer sowie den Handwerkern zu gestalten und zu ordnen.

Werkverträge über Bauleistungen haben sich zu einem Spezialgebiet entwickelt.

Es ist üblich, die "Verdingungsordnung für Bauleistungen" (VOB) zugrunde zu legen. Darüber hinaus müssen besondere Vereinbarungen über die Aufgaben- und Verantwortungsbereiche, Art und Umfang der Leistungen, Honorare und Preise sowie Abschlagszahlungen, Gewährleistung, Haftung und Sicherheitsleistung sowie die Verteilung der Risiken vertraglich gestaltet und festgehalten werden. Die Verträge bestimmen außerdem, in welchem Zeitraum die Leistungen zu erbringen sind und in welcher Höhe Zahlungen wann zu leisten sind.

Lassen sie sich frühzeitig beraten! Warten Sie nicht bis zum letzten Moment.

Auch wenn in der Bauphase alle Beteiligten zur kooperativen Mitarbeit verpflichtet sind, läuft nicht immer alles störungsfrei.

Was passiert, wenn sich bereits bei der Bauausführung Mängel zeigen?

Müssen die Beweise für spätere Nachbesserungs- und Minderungsansprüche gesichert werden? Wer haftet? Der Bauunternehmer, einer der Handwerker oder gar der Architekt? Wann und in welcher Höhe können vereinbarte Abschlagszahlungen zurückbehalten werden? Wann kann der Bauherr den Vertrag kündigen, und mit welchen Rechtsfolgen muss gerechnet werden? Welche rechtliche Bedeutung hat die Abnahme einer fertiggestellten Bauleistung, und was muss bei der Bauabnahme beachtet werden?

Suchen Sie rechtzeitig Rat bei Ihrem Anwalt.

Frühzeitig muss abgeklärt werden, welche rechtlichen Schritte einzuleiten sind, welche Fristen gesetzt und eingehalten werden müssen und wie Kosten eingespart werden können.


Anwaltshonorare sind bezahlbar!

Hier haben viele ein völlig falsches Bild. Fragen Sie uns gleich zu Beginn einer Beratung nach den voraussichtlichen Kosten. Das ist für Sie ein Stück Sicherheit und für uns selbstverständlich. Durch einen falschen Schritt bei der Planung oder Durchführung Ihres Bauvorhabens können Sie viel Geld verlieren. Wir helfen mit unserem Wissen und fachkundigem Rat, finanzielle Risiken zu minimieren.

Aber nicht nur der Bauherr kann mit den vielfältigen Problemen überfordert sein. Auch Bauunternehmer und Handwerker haben es in der heutigen Zeit nicht leicht. Unbezahlte Rechnungen häufen sich und Ihre Vorleistungen an Materialkosten übersteigen die Einnahmen – ein Rechtstreit mit dem Auftraggeber steht ins Haus.

Vertrauen Sie sich einem Spezialisten in Baurechtsfragen an. Die Rechtslage wird immer komplizierter, auch in Fragen wichtiger Vertragsgestaltungen. Oft kommt es auf Schnelligkeit und den richtigen Ton an, um Auseinandersetzungen zu Ihren Gunsten zu entscheiden.

Genauso, wie Sie Fachmann auf Ihrem Gebiet sind, verfügen wir über die nötige Erfahrung, in Ihrem Sinne Schaden zu begrenzen und Konflikte aus dem Weg zu räumen. Oder hätten Sie gewusst,

  • dass viele Mahnungen falsch und nutzlos sind?
  • wie man auch ohne Mahnungen zu seinen Zinsen kommt?
  • wie man als Bauunternehmer seinen Werklohn von Anfang an sichert?
  • wann Ihre Forderungen verjährt sind?
  • dass die VOB nicht automatisch gilt?
  • wann Ihr Werklohn fällig wird?
  • dass eine frühzeitige Beweissicherung erforderlich sein kann?

Überlassen Sie den Erfolg Ihres Betriebes nicht dem Zufall. Weitergehende Fragen beantworten wir Ihnen auch gerne direkt.

Ihr Ansprechpartner in unserer Kanzlei ist Marcus Schmid-Lossberg, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie für Arbeitsrecht.

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Grundlagen des (Wohnraum-)Mietrechts

Vertragsschluss

Bei Wohnraummietverträgen ist die Schriftform erforderlich. Ein Eigentümerwechsel führt nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses; vielmehr tritt der neue Eigentümer als Vermieter in das Mietverhältnis ein.


Mietgebrauch

Untervermietung ist ohne Erlaubnis des Vermieters grundsätzlich nicht gestattet.


Räumungsfrist

Das Landgericht Gießen hat in seinem Beschluss vom 14.11.1999 – 1 T 10/99 – Folgendes ausgeführt: Die Schuldnerin ist durch das am 31.07.1998 verkündete Urteil des Amtsgerichts Gießen zur Räumung der von ihr innegehaltenen Mietwohnung verurteilt worden. Ihre Berufung hatte keinen Erfolg. In dem am 23.12.1998 verkündeten Urteil der Kammer wurde ihr eine Räumungsfrist bis zum 31.01.1999 bewilligt.

Der Gewährung einer längeren Frist stand die Schwere der Pflichtverletzung der Schuldnerin entgegen. Mit dem am 12.01.1999 bei dem Amtsgericht – Vollstreckungsgericht – eingegangenen Antrag begehrt die Schuldnerin Vollstreckungsschutz durch Gewährung einer Räumungsfrist von drei Monaten. Zur Begründung wird im Wesentlichen angeführt, dass sie binnen drei 1/2 Wochen keine Ersatzwohnung finden könne. Das Amtsgericht hat die Gewährung einer Räumungsfrist durch Beschluss vom 14.01.1999 – auf den Bezug genommen wird (Bl. 6/7 d. A.) – versagt. Die dagegen eingelegte sofortige Beschwerde ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat der Schuldnerin zu Recht Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO verweigert.

Es sind keine Gründe dafür vorgetragen, dass eine Zwangsvollstreckung eine unangemessene Härte bedeuten könnte. Abgesehen davon, dass die anwaltlich beratene Schuldnerin es versäumt hat, einen Antrag auf Verlängerung der Räumungsfrist bei dem Prozessgericht erster Instanz zu stellen (§ 721 Abs. 3 ZPO), sind besondere Umstände für ihre Schutzbedürftigkeit nicht vorgetragen worden. Nach Abschluss des Berufungsverfahrens wird wieder das Gericht erster Instanz zuständig, das auch über die vom Berufungsgericht gewährte Räumungsfrist entscheiden kann (Lammel, Wohnraummietrecht, § 721 ZPO, Rn. 43).

Insoweit ist die Schuldnerin untätig geblieben. Räumungsschutz nach § 765a ZPO ist aber nur zuzubilligen, wenn die Voraussetzungen für den Antrag nach § 721 ZPO so spät eingetreten sind, dass die Antragsfrist nicht eingehalten werden kann (Zöller-Stöber, 19. Aufl., § 765a ZPO, Rn. 13). Hinzu kommt, dass die Schuldnerin sich seit der Entscheidung erster Instanz – also über einen Zeitraum von über fünf Monaten – in keiner Weise um Ersatzwohnraum gekümmert hat.

Andernfalls hätte sie – bei der derzeit entspannten Lage auf dem Wohnungsmarkt im Landgerichtsbezirk Gießen – ohne weiteres inzwischen eine Wohnung finden können. Schließlich steht eine Obdachlosigkeit, die i.d.R. durch die zuständigen Sozialbehörden abgewendet wird (Lammel a.a.O., § 765a ZPO, Rn. 19), bisher nur abstrakt im Raum. Es ist auch nicht dargelegt, dass infolge der Räumung eine schwere Gesundheitsgefährdung zu erwarten steht. Der Schuldner muss dartun, dass er durch die Räumung erhebliche, gegebenenfalls lebensgefährliche Schäden erleidet (BVerfG, MDR 90, 116). Gegen eine Verlängerung der Räumungsfrist sprechen dagegen die von der Schuldnerin begangenen schweren Pflichtverletzungen, die der Gläubigerin ein weiteres Zusammenleben unter einem Dach nicht mehr zumutbar machen. nach oben


Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen werden in Formularverträgen i.d.R. auf den Mieter übertragen. Renovierungsklauseln können aber unter bestimmten Voraussetzungen unwirksam sein. Sonst ist Instandhaltung Sache des Vermieters. nach oben


Tierhaltung

Tierhaltung kann jedenfalls nicht uneingeschränkt verboten werden. nach oben


Mietzins

Der Mietzins kann bis zur Grenze des Mietwuchers bzw. der Mietpreisüberhöhung frei vereinbart werden; zuviel gezahlten Mietzins kann der Mieter zurückverlangen. Nachforderungen aus dem jährlichen Nebenkostenabrechnungssaldo sind kein Mietzins im Sinne des § 554 Abs. 1 BGB (vgl. OLG Koblenz RE NJW 1994 2369).nach oben


Aufrechnung

Die von der Rechtsprechung des BGH entwickelten Grundsätze zur Frage der Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Einschränkung der Aufrechnungsbefugnis des Mieters im Zusammenhang mit einer ebenfalls formularvertraglich geregelten Mietvorauszahlungspflicht (vgl. BGH NJW 1995, 254) betreffen lediglich Wohnraummietverhältnisse und sind auf Geschäftsraummietverträge nicht anzuwenden, da insoweit § 573 Abs.3 BGB nicht gilt (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rn. II 425; OLG Hamburg NZM 1998, 264, 265; Fritz, Gewerberaummietrecht, 1991, Rz.152; Wollckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, Rn. 478; Bub, Gewerberaummietvertrag und AGB-Gesetz, NZM 1998, 793). Danach sind bei Geschäftsraummietverhältnissen zwar generelle Aufrechnungsverbote unzulässig, nicht jedoch das hier vereinbarte Verbot der Aufrechnung mit Ansprüchen, die bestritten oder nicht rechtskräftig festgestellt sind (OLG Frankfurt am Main, Urt. v. 05.11.1998, 4 U 57/98). nach oben


Nebenkosten

Nebenkosten werden erhoben als Betriebskostenpauschale oder im Wege der Vorauszahlung mit Pflicht zur jährlichen Abrechnung. Es können nur die Betriebskosten abgerechnet werden, deren Umlage im Mietvertrag vereinbart wurde und die in der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung aufgeführt sind. nach oben


Betriebskosten

Folgende Betriebskosten können grundsätzlich umgelegt werden: Zu § 27 Abs. 1: Aufstellung der Betriebskosten. Betriebskosten sind nachstehende Kosten, die dem Eigentümer (Erbbauberechtigten) durch das Eigentum (Erbbaurecht) am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, es sei denn, daß sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden:

1. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks

Hierzu gehört namentlich die Grundsteuer, jedoch nicht die Hypothekengewinnabgabe.

2. Die Kosten der Wasserversorgung

Hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilungen die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.

3. Die Kosten der Entwässerung

Hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebes einer Entwässerungspumpe.

4. Die Kosten

a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage; hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihre Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;

oder b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage; hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums;

oder c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a; hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a;

oder d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen; hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch einen Fachmann sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz.

5. Die Kosten

a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage; hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a;

oder b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a; hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a.

oder c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten; hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Inneren der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch einen Fachmann.

6. Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

oder b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

oder c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind.

7. Die Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder Lastenaufzuges

Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann sowie die Kosten der Reinigung der Anlage.

8. Die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr

Hierzu gehören die für die öffentliche Straßenreinigung und Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren oder die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen.

9. Die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung

Zu den Kosten der Hausreinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, der Fahrkorb des Aufzuges.

10. Die Kosten der Gartenpflege

Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.

11. Die Kosten der Beleuchtung

Hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen.

12. Die Kosten der Schornsteinreinigung

Hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind.

13. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung

Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.

14. Die Kosten für den Hauswart

Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer (Erbbauberechtigte) dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 nicht angesetzt werden.

15. Die Kosten

a) des Betriebs der Gemeinschaftsantennenlage; hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zur Wirtschaftseinheit gehörende Antennenanlage;

oder b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage; hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse.

16. Die Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung

Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der maschinellen Einrichtung, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind.

17. Sonstige Betriebskosten

Das sind die in den Nummern 1 bis 16 nicht genannten Betriebskosten, namentlich die Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen. Die Betriebskostenabrechnung muss nachvollziehbar sein, sonst wird der Nachzahlungsanspruch des Vermieters nicht fällig.nach oben


Mieterhöhung

Die Mieterhöhung kann nach den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe nur aufgrund eines schriftlichen Mieterhöhungsverlangens des Vermieters nach Zustimmung seitens des Mieters oder entsprechender Verurteilung erfolgen. Die inhaltlichen und formellen Voraussetzungen ergeben sich aus dem Gesetz. nach oben


Gewährleistung

Die Minderung kann der Mieter unabhängig davon verlangen, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat. Die Minderung (und auch der Schadensersatzanspruch) ist ausgeschlossen, wenn der Mangel bereits bei Vertragsschluss vorhanden war, wenn der Mieter in Kenntnis des Mangels den Mietzins vorbehaltlos weiter entrichtet oder wenn er den Mangel zu vertreten hat.

Nach der Rechtsprechung des BGH reicht eine vorbehaltlose Zahlung über die Dauer von sechs Monaten in der Regel aus, Gewährleistungsrechte des Mieters – auch für die Zukunft – auszuschließen (vgl. BGH NJW 1997, 2674 m.w.N.). Dies gilt auch für Geschäftsraummietverträge (OLG Frankfurt am Main, Urt. v. 5. November 1998, 4 U 57/98).

Schadensersatz hat der Vermieter zu leisten, wenn ein Mangel bereits bei Vertragsschluss vorhanden ist, wenn er den Mangel zu vertreten hat oder wenn er mit der Beseitigung in Verzug gerät. Der Mieter muss Schadensersatz leisten, wenn er die Mietsache schuldhaft beschädigt oder wenn er einen Mangel nicht unverzüglich angezeigt hat.

Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nicht zu vertreten. Liegen Mängel vor, ist der Mietzins zu mindern. nach oben


Kündigung

Die Kündigungserklärung hat schriftlich zu erfolgen; Gründe sollen mitgeteilt werden. Kündigungsfristen ergeben sich aus dem Gesetz bzw. Mietvertrag. Sie richten sich v.a. nach der Dauer des Mietverhältnisses. Die ordentliche Kündigung seitens des Vermieters verlangt ein berechtigtes Interesse (z.B. Eigenbedarf). Bei Vorliegen eines Härtefalls kann der Mieter der Kündigung widersprechen.

Die ordentliche Kündigung befristeter Mietverhältnisse ist ausgeschlossen. Die fristlose Kündigung ist nur bei Vorliegen von Kündigungsgründen möglich. Diese sind für den Mieter Nichtgewährung des Gebrauchs und eine Gesundheitsgefährdung. Gründe für eine fristlose Kündigung seitens des Vermieters sind vertragswidriger Gebrauch und Zahlungsverzug. Beide Parteien können bei einem unzumutbaren Mietverhältnis fristlos kündigen.nach oben


Beendigung

Die Aufhebung des Mietverhältnisses auch durch Vertrag. Bei Nachfolgeklausel im Mietvertrag oder bei überwiegendem berechtigten Interesse des Mieters besteht Anspruch auf vorzeitige Vertragsentlassung gegen Nachmietergestellung. Der Vermieter darf Nachmieter ablehnen, wenn dieser nicht die gleichen Voraussetzungen erfüllt wie der bisherige Mieter. Die Räumung erfordert die Entfernung sämtlicher Sachen des Mieters; sonst kann der Vermieter Nutzungsentschädigung i.H. des Mietzinses verlangen. Im Räumungsprozess kann das Gericht auf Antrag des Mieters eine Räumungsfrist gewähren.nach oben


Verwendungen

Verwendungen, die zur Erhaltung der Mietsache notwendig waren, kann der Mieter immer ersetzt verlangen; Einrichtungen und sonstige Wertverbesserungen dagegen nur, wenn sie im Interesse und mit Willen des Vermieters erfolgten oder der Vermieter sie genehmigt hat. Ansonsten hat der Mieter ein Wegnahmerecht, muss aber den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. nach oben


Kaution

Die Kaution wird zur Rückzahlung fällig spätestens sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses (nach dem Vermieter Ansprüche prüfen konnte). Vermieter muss Kaution anlegen. Verjährung aller Ersatzansprüche: sechs Monate nach Rückgabe bzw. Beendigung des Mietverhältnisses. nach oben

Sie haben noch weitere Fragen zum Mietrecht? Dann setzen Sie sich mit uns in Verbindung.

Ihr Ansprechpartner in unserer Kanzlei ist Marcus Schmid-Lossberg, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie für Arbeitsrecht.

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Eigentumsrecht

Wohnungseigentümer sind untereinander zu besonderer Rücksichtnahme verpflichtet. Geringfügige Belästigungen, die nach allgemeinem Nachbarrecht unter Grundstückseigentümern oder Mietern hinzunehmen sind, können im Wohneigentumsrecht als Verstoß gegen gesetzliche Vorschriften durch Gerichtsentscheid untersagt werden.

Das Gesetz über das Wohnungseigentum (WEG) gebietet, von dem Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst (Paragraph 14 WEG). Was unter dem Begriff "Nachteil" zu verstehen ist, lässt das Gesetz offen. Die höchstrichterliche Rechtsprechung schreibt die Definition vor: Nachteil ist jede nach dem Empfinden eines verständigen Wohnungseigentümers nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung.

Dementsprechend sind normale Wohngeräusche zulässig, übermäßige Geräuschentwicklung ist dagegen verboten. Beispiel: Strenger als im Mietrecht, das grundsätzlich das Musizieren in der Mietwohnung – wenn auch zeitlich und nach der Lautstärke reglementiert – gestattet, kann dem Wohnungseigentümer jede Musikausübung verboten werden, soweit andere Eigentümer dadurch über Gebühr belästigt werden.

Von erheblicher Bedeutung ist der "Charakter" der Wohnanlage. Im noblen Villenviertel sind andere Maßstäbe anzulegen als in großstädtischen Ballungsgebieten. Im Neubau konzipierte Eigentumswohnungen gebieten strengere Anforderungen an die Wohnungseigentümer als in Wohnungseigentum umgewandelte ehemalige Mietshäuser. Im Rahmen der zivilrechtlich garantierten Vertragsfreiheit können schließlich in vielfältiger Form (Teilungserklärung, Verwaltungsvertrag, Eigentümerversammlung) verbindliche Regelungen getroffen werden.


Beispiel

Eine Entscheidung des Kölner Oberlandesgerichts (OLG) erläutert die Rechtslage: Das Schlafzimmerfenster einer Penthousewohnung befindet sich unmittelbar über dem Küchenfenster der darunterliegenden Wohnung. Zwar sind in allen Küchen der hochwertig ausgestatteten Anlage Abluftöffnungen für Dunstabzugshauben angebracht, die streitgegenständliche Wohnung ist jedoch die einzige Wohnung, in der keine Abzugshaube installiert ist. Wenn die Mieterin dieser Wohnung das Küchenfenster zum Lüften öffnet, dringt unangenehmer Küchengeruch in das darübergelegene Schlafzimmer und setzt sich dort in den Gardinen und sogar in der Bettwäsche fest.

Der belästigte Wohnungseigentümer verlangt von der Eigentümerin der anderen Wohnung, geeignete Maßnahmen zur Unterbindung der unangenehmen Gerüche zu treffen, etwa eine Dunstabzugshaube einbauen zu lassen. Durch zwei Instanzen verlor der Eigentümer der Penthousewohnung den Rechtsstreit. Erst die Richter am Oberlandesgericht bestätigten seinen Anspruch.

Nach den örtlichen Gegebenheiten sind die Störungen durch Geruchsbelästigung baulich angelegt. Es ist auch normal und ortsüblich, zum Lüften der Küche das Fenster zu öffnen. Diese Umstände können aber nicht dazu führen, dass das Eindringen der Küchengerüche in das Schlafzimmer widerspruchslos hingenommen werden müssen, wie die Richter der Vorinstanzen unzutreffend entschieden hatten.

Geruchsbelästigungen sind zweifellos Nachteile im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes. In solchen Fällen ist ein sogenannter Schonungsanspruch nach Paragraph 14 WEG nur dann von vornherein nicht gegeben, wenn äußerst geringfügige Auswirkungen auf die Belange der anderen Wohnungseigentümer festzustellen sind. Dabei sind lediglich solche Gerüche als unwesentlich anzusehen, die ein durchschnittlicher Mensch kaum noch empfindet. Ungefilterter Küchendunst aber ist ein rechtserheblicher Nachteil für andere Eigentümer.

Grundsätzlich sind nur zumutbare Maßnahmen zu treffen. Zur Feststellung des Zumutbaren nehmen die Gerichte eine Abwägung der Rechtsgüter vor. Im konkreten Falle heißt das: Die unmittelbare Nähe der Schlafräume des Antragstellers zur Küche der Wohnung der Antragsgegnerin erfordert besondere Rücksichtnahme. Da der Küchengeruch eine erhebliche Belästigung darstellt und der Einbau einer handelsüblichen Dunstabzugshaube wirtschaftlich zumutbar ist, wird wohl die Antragsgegnerin eine Abzugshaube installieren lassen müssen. Es ist dabei ohne Bedeutung, dass die Wohnung der Antragsgegnerin (übrigens an deren Tochter) vermietet ist. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bestimmt nämlich, dass Mieter verpflichtet sind, bauliche Verbesserungen zu dulden, die die im Verhältnis zu Nachbarn gebotene Schonung ermöglichen (Par. 541 b BGB).

Die Kölner Oberlandesrichter verwiesen den Fall ans Landgericht zurück, das nun sicher entscheiden wird, dass die Beklagte eine Abzugshaube installieren muss (Az.: OLG Köln 16 Wx 67/97).

Und wenn es Ihnen stinkt? Dann fragen Sie uns um Rat, wir können Ihnen helfen.

Ihr Ansprechpartner in unserer Kanzlei ist Marcus Schmid-Lossberg, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie für Arbeitsrecht.

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Verkehrsrecht

Verkehrsrecht ist ein Sachgebiet, mit dem unser Berufsstand sicherlich am häufigsten assoziiert wird. Wer ist nicht schon einmal als Verkehrsteilnehmer mit einem Bußgeld belegt worden, und die meisten von uns waren schon einmal in einen Unfall verwickelt.

Im Bereich des Verkehrsrechts deckt unsere Sozietät den gesamten Bereich rechtsanwaltlicher Tätigkeit ab, aber nicht nur für unsere privaten, sondern natürlich auch für unsere Unternehmensmandanten. Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren, wenn Sie in Verkehrssachen einen Rechtsbeistand benötigen.

Nach einem Verkehrsunfall machen wir für Sie einen eventuellen Sach- und Personenschaden zielgerichtet und umfassend geltend. Hierzu gehört neben der Geltendmachung eines angemessenen Schmerzensgeldes auch die Durchsetzung eines Haushaltsführungsschadens oder eines Erwerbsschadens sowie vermehrter Bedürfnisse.

Droht Ihnen aufgrund einer Ordnungswidrigkeit neben einem Bußgeld auch ein Fahrverbot, dann setzen wir uns dafür ein, dass Sie auch weiterhin mobil bleiben.

Die im Bußgeldkatalog bestimmten Beträge sind Regelsätze, die von fahrlässiger Begehung und gewöhnlichen Tatumständen ausgehen.

Die Regelsätze erhöhen sich bei Vorliegen einer Gefährdung oder Sachbeschädigung nach der Tabelle 4 des Anhangs des Bußgeldkatalogs.

Werden durch eine Handlung mehrere Tatbestände des Bußgeldkatalogs verwirklicht, so ist nur ein Regelsatz, bei unterschiedlichen Regelsätzen der höchste, anzuwenden.

Bußgeldkatalog (Quelle: Bundesverkehrsministerium www.bmvbs.de)

Ihr Ansprechpartner in unserer Kanzlei ist Björn Sattelmeier, Fachanwalt für Verkehrs- und Arbeitsrecht.

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